[metaslider id=602]

وام رهنی

مقدمه

رشد و تنوع در بازار وام به طور معمول رشد قیمت مسکن در کشورها را به دنبال دارد. هرچه بازار وام از تنوع بیشتری برخوردار باشد، بازار مسکن نیز رونق بیشتری پیدا می کند.

در کشورهایی که نرخ بهره وام رهنی پایین است،

اعتبار بانک ها برای اعطای وام به خریداران خانه بیشتر است و این امر باعث افزایش تقاضا و بالا رفتن قیمت مسکن می شود.

همچنین پایین بودن نرخ بهره می تواند خانواده ها و شرکت ها را به سرمایه گذاری تشویق کرده و رشد اقتصادی، بالا رفتن دستمزدها و کم شدن بیکاری را به همراه داشته باشد که این امر نیز خود باعث افزایش تقاضا برای خرید خانه می شود.

از سوی دیگر بالا رفتن ارزش مسکن احتمال درخواست وام را کمتر کرده و بانک ها تمایل بیشتری برای اعطای اعتبار برای خرید مسکن و خانه سازی پیدا می کنند.

در مجموع هر گونه تغییری در شرایط اقتصادی یا مالی باعث می شود که قیمت مسکن و میزان وام دهی بانک ها در یک جهت تغییر کند.

در کشورهایی که در آنها بازار مسکن و وام از رونق خوبی برخوردار است شرایط اقتصادی حاکم مهم ترین عامل برای رشد این بازار به شمار می آید.

این شرایط عبارتند از

۱) نرخ پایین و تثبیت شده تورم که می تواند باعث پایین نگه داشتن نرخ بهره شود.

۲) آزادسازی بازار مسکن که شامل خصوصی سازی، حذف محدودیت های کنترل اجاره و کاهش حمایت از حقوق مستاجر می شود. (در سال های گذشته کشورهای اروپای مرکزی و شرقی از چنین محدودیت هایی برخوردار بودند)

۳) آزاد سازی و اصلاحات بازار وام رهنی که این اصلاحات را می توان در کشورهایی مانند اسپانیا، ایرلند، استونی و آفریقای جنوبی مشاهده کرد.آزاد سازی بازار وام به طور معمول شامل خصوصی سازی بانک های متخصص در امور وام رهنی و حذف محدودیت های اعتباری و همچنین صدور مجوز فعالیت به بانک های خارجی و موسسات اعطای وام در بازار داخلی می شود.فعالیت موسسات مالی و بانک های خارجی افزایش رقابت و سرمایه را در داخل کشورها به دنبال دارد.

۴) انتشار اوراق بهادار مانند اوراق بهادار رهنی که باعث جذب سرمایه برای اعطای وام شده و افزایش مدت زمان بازپرداخت و افزایش نسبت وام به ارزش کل مسکن را به همراه دارد.

انواع وام رهنی

دو نوع وام رهنی با توجه به نرخ بهره وجود دارد:

۱) وام رهنی با نرخ ثابت بهره (FRM)

۲) وام رهنی با نرخ تطبیقی بهره (ARM). در بسیاری از کشورهای پیشرفته تنوع زیادی برای اعطای وام به مشتریان وجود دارد. این تنوع حاصل از ترکیب وام های FRM و ARM است. برای مثال وام دوگانه ARM وام هایی هستند که نرخ بهره آنها از یک تا ۵ سال ثابت بوده و پس از آن به نرخ بهره تطبیقی تبدیل می شود. وام های FRM وام هایی هستند که نرخ بهره آنها بیش از ۵ سال ثابت باشد. تجربه نشان داده است که در بسیاری از کشورها مردم علاقه بیشتری به دریافت وام های تطبیقی نشان می دهند. دلیل این امر نامشخص بودن آینده و بی ثباتی نرخ بهره است که باعث می شود خانواده ها ترجیح دهند که از نرخ فعلی بهره که نرخی پایین است، نهایت استفاده را برده و در صورت پایین آ مدن نرخ بهره در آینده با ضرر مالی روبه رو نشوند. اگر در سال های گذشته در کشوری نرخ بهره روندی رو به کاهش داشته یا ثابت بوده، مردم تمایل بیشتری به دریافت وام های تطبیقی پیدا کرده اند زیرا ریسک بالا رفتن نرخ بهره بسیار کم است.

در کشورهای پیشرفته انتخاب وام گیرندگان بسیار تحت تاثیر مشاوره های ارائه شده توسط کارشناسان بانک ها و موسسات مالی است. در این میان مشاوره های ارائه شده توسط وام دهندگان ارتباط مستقیمی با قوانین و محدودیت های اعمال شده توسط دولت دارد. چنانچه منابع مالی وام دهندگان براساس بهره های کوتاه مدت مانند سپرده های بانکی باشد، به طور معمول کارشناسان آنها وام هایی با نرخ بهره تطبیقی را به مشتریان خود پیشنهاد می دهند.

کشورهای آمریکایی و اروپایی به طور معمول وام هایی با نرخ ثابت بهره ارائه می دهند. در این کشورها اوراق قراضه و اوراق بهادار تنها تامین کننده منابع مالی آنها هستند. کشورهای انگلستان، ایرلند، استونی و سایر کشورهایی که در راس پررونق ترین بازارهای مسکن دنیا قرار دارند، فقط به کمک نرخ های بهره کوتاه مدت مانند سپرده های بانکی تامین سرمایه می کنند و بیشتر متمایل به ارائه وام هایی با نرخ تطبیقی بهره هستند.

در کشورهایی که تسهیلات وام های رهنی براساس نرخ های تطبیقی بهره ارائه می شود، در صورت افزایش نرخ بهره، احتمال کم رونق شدن یا رکود بازار مسکن نیز بیشتر می شود.

در این میان کشورهای آسیایی با وجود ارائه وام هایی با نرخ تطبیقی بهره از بازار مسکن دنیا بسیار عقب بوده و نتوانسته اند به رشد قیمت مسکن در دنیا برسند. علت اصلی این امر نیز بالا بودن و بی ثبات بودن نرخ بهره در این کشورها است.